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RENDIMIENTOS DE CAPITAL INMOBILIARIO (RENTAS Y GASTOS)

 
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MensajePublicado: Tue Nov 10, 2009 11:44 am    Título del mensaje: RENDIMIENTOS DE CAPITAL INMOBILIARIO (RENTAS Y GASTOS) Responder citando

Por
José Antonio Almoguera,
Director de Megaconsulting

Abril 2008


RENDIMIENTOS DE CAPITAL INMOBILIARIO

• Imputación del rendimiento de capital inmobiliario.
• Deducción de los gastos de conservación.
• Gastos de financiación como deducibles.
• Deducción de las amortizaciones.
• Arrendamiento a un hijo.
• Utilización de un inmueble para la actividad.
• Atribución de las rentas.



IMPUTACIÓN DEL RENDIMIENTO DE CAPITAL INMOBILIARIO

Tengo una vivienda en la playa ¿Cómo la incluyo en la declaración de la renta?

Si usted tiene un piso que no es su vivienda habitual, deberá declarar sus rendimientos en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas en concepto de imputación de renta inmobiliarias.

Exclusivamente si sus rendimientos procediesen de imputación de rentas inmobiliarias, rendimientos del capital mobiliario no sujeto a retención (letras del tesoro...) y subvenciones para la adquisición de vivienda de protección oficial o de precio tasado, y no superan los 1.000 euros anuales, estaría exento de realizar declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Los propietarios de bienes inmuebles o los titulares de derechos reales de uso o disfrute que recaigan sobre los mismos, deberán imputarse rentas inmobiliarias cuando concurran las siguientes circunstancias:
- Que tengan la consideración de bienes inmuebles de naturaleza urbana a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles
- Que no estén afectos a actividades económicas
- Que los inmuebles no estén arrendados ni se haya producido cualquier otra cesión de uso mediante precio.

Por lo tanto, quedan excluidos los siguientes:
- Bienes inmuebles afectos a actividades económicas.
- Vivienda habitual.
- Bienes arrendados.
- Bienes arrendados por razón de parentesco.
- Suelo no edificado o en construcción.
- Inmueble no susceptible de uso.

En el caso de no haber sido titular por todo el año, se prorratea el valor catastral en función del número de días que fue titular, para determinar la obligación de declarar.

El Cálculo de la renta imputada se establece de la siguiente forma:
- Inmuebles con valores catastrales no revisados, el 2 por 100 del valor catastral.
- Inmuebles con valores catastrales revisados, el 1,1 por 100 del valor catastral
- Inmuebles sin valor catastral el 1,1 por 100 del 50 por 100 del mayor de:
- Valor de adquisición.
- Valor fijado por la administración.
En cualquier caso el porcentaje se determina proporcionalmente al número de días que corresponda a cada período impositivo.

Cuando existan derechos reales de disfrute, la renta computable será la que corresponda al propietario.


DEDUCCIÓN DE LOS GASTOS DE CONSERVACIÓN

¿Son deducibles los gastos de conservación en las viviendas arrendadas?


Lo primero que hay que saber es que en otros bienes inmuebles distintos a los arrendados, no se podrá deducir ningún tipo de gasto para el cálculo del rendimiento neto. Por la vivienda habitual no se imputa ningún rendimiento en la renta.

Para los bienes arrendados son deducibles los gastos de conservación y reparación (no ampliación, ni mejora...) Son los gastos producidos para mantener los inmuebles en buenas condiciones de habitabilidad, como pintado, revoco o arreglo de instalaciones. También los de sustitución de elementos como instalaciones, calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.

Por otra parte, también se incluirán los gastos de sustitución de elementos como instalaciones de calefacción, ascensor y puertas.

Estos gastos serán considerados como deducibles cuando el bien en el que se produzca sea un bien arrendado del que obtenemos rendimientos.

Además de los gastos por obras realizadas para su conservación, también podrá deducir determinados gastos como los de portería, comunidad o jardinería. Lo mismo sucede con los gastos de formalización del alquiler.

Para el cálculo del rendimiento neto de capital inmobiliario a los ingresos obtenidos será necesario restarle los gastos fiscalmente deducibles, entre los que se incluirán los de conservación y reparación.

El importe máximo deducible por el total de gastos de conservación y reparación más los gastos financieros no podrán superar el total de rendimientos íntegros de capital inmobiliario.

La Administración Tributaria exige que se disponga del justificante correspondiente al gasto, al menos durante un período de 4 años, por si nos hicieran alguna inspección, sin que sirva de justificante un recibo que no se encuentre debidamente emitido con los impuestos correspondientes (IVA).

En ningún caso tendrán la consideración de gastos deducibles los siguientes:
a) Ampliación, que son los producidos por un aumento de la superficie habitable del inmueble de forma permanente.
b) Los de mejora que incrementan el valor del bien.
c) Los de construcción que la consideración de deducción de la cuota, si se trata de la vivienda habitual.



GASTOS DE FINANCIACIÓN COMO DEDUCIBLES

He solicitado un préstamo para la adquisición de una vivienda que he alquilado ¿Puedo deducirlos de los rendimientos?


Se consideran como gastos deducibles de los rendimientos de capital inmobiliario los gastos de financiación necesarios para la adquisición de dicho bien.

Si pide un préstamo para hacer mejoras en su piso alquilado, es conveniente que haga constar esta circunstancia en la póliza de crédito. Así tendrá más facilidades para deducirse estos gastos. Recuerde también que tanto, si obtiene un préstamo para adquirir su vivienda habitual, como si lo hace para realizar mejoras en el piso, podrá deducirse todos los gastos de financiación.

Dentro de estos gastos de financiación se incluirán, entre otros, los siguientes:
a) Intereses.
b) Comisiones.
c) Gastos de apertura.
d) Gastos de estudio.

En la Ley del Impuesto, se especifica que serán deducibles los intereses y otros gastos de financiación de capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de la vivienda, siempre que estos sean efectivamente pagados por el propietario del bien o la persona que tenga el usufructo del mismo.

El total de gastos financieros deducibles junto con los de conservación y reparación no pueden superar el total de ingresos de la actividad



DEDUCCIÓN DE LAS AMORTIZACIONES

Me han dicho que en los pisos alquilados puedo aplicar como gastos las amortizaciones ¿Cómo funciona?

En los inmuebles las cantidades de capital invertidas en la adquisición o mejora de los mismos se podrán considerar como deducibles a través del método de la amortización.

En la Ley se indica que podrá considerarse el gasto de la amortización siempre que corresponda a una depreciación efectiva del bien que dada la dificultad que esto conlleva nos permite aplicar unos cálculos determinados.

Tratándose de bienes inmuebles y demás bienes cedidos con el mismo como máximo en el 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores:
- El coste de adquisición satisfecho en el que se incluirán todos los gastos de la compra:
a) Impuesto sobre el Valor Añadido.
b) Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
c) Notaría.
d) Registro.
e) Otros gastos de adquisición.
- El valor catastral, sin incluir el valor del suelo.


Es importante que sepamos que dicho porcentaje se aplicará únicamente sobre el importe correspondiente a la construcción, sin computar el valor del suelo. A modo práctico para saber que valor de la construcción se cogerá el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y se determinará el porcentaje que representa la construcción en el importe total del valor catastral.

Dicho porcentaje se aplicará sobre el valor total de adquisición y, sobre éste el 3% para determinar el importe de la amortización que se considerará como gasto deducible.

Cuando se trata de bienes inmuebles que se hayan cedido junto con el piso y sean susceptibles de utilización por un período superior a 1 año se aplicarán diversos porcentajes, sobre el valor de adquisición, en función de la clase de bien.

Se empleará la tabla de amortización del régimen de estimación directa simplificada, destacando que a las instalaciones, mobiliario y enseres se les aplica un coeficiente de amortización máximo del 10%, siempre que tengamos la factura de compra correspondiente.


ARRENDAMIENTO A UN HIJO

He arrendado un piso a mi hijo. ¿Tengo que tributar alguna cantidad?


El rendimiento neto de los rendimientos de capital inmobiliario, al igual que en el resto, vendrá determinado por la diferencia entre los ingresos íntegros y el total de gastos deducibles fiscalmente.

Un caso especial se produce cuando el bien se cede gratuitamente o alquila al cónyuge, hijos o parientes con afinidad hasta tercer grado inclusive, debido a la facilidad que podría existir para eludir la tributación.

En este supuesto la Administración considera que el rendimiento neto total que se deberá aplicar es el que resulte de aplicar al valor catastral el porcentaje del 2%. Por lo que, no podrá aplicarse ningún tipo de gasto deducible.

Si el valor catastral ha sido revisado de acuerdo con la Ley reguladora de las Haciendas Locales y dicho valor ha entrado en vigor a partir del 1 de enero de 1994, el porcentaje que se aplicará será el 1,1% del valor catastral.

Existe la posibilidad de que no se disponga del valor catastral, circunstancia habitual en los pisos nuevos. En este caso se aplicará el 1,1% sobre el 50% del valor de dicho bien de acuerdo con el Impuesto sobre el Patrimonio. Es decir, sobre el valor mayor de:

a) Valor comprobado por la Administración.
b) Precio de adquisición.

Si existe un contrato entre los familiares y al determinar el rendimiento neto (ingresos menos gastos) este es mayor que el que resulte de los cálculos anteriores, se pondrá éste. Si es menor se pondrá el que resulte de aplicar los porcentajes. Es decir, este es un rendimiento mínimo, pudiendo como se determina en estos casos ser superior.



UTILIZACIÓN DEL INMUEBLE PARA LA ACTIVIDAD

Tengo un piso que dedico a ejercer una actividad profesional ¿Cómo tributo?


Los inmuebles que se encuentran afectos a una actividad económica no producen rendimientos de capital inmobiliario, dado que su rendimiento se supone imputado dentro de los correspondientes a la actividad.

Esta es una situación que se da en muchas circunstancias especialmente en las actividades que se realizan por profesionales que tienen su despacho y su vivienda habitual en el mismo piso.

Cuando se produce dicha circunstancia la parte correspondiente a la afección en la actividad se encontrará exenta de tributar de acuerdo con lo indicado anteriormente. Además, todos los gastos que se produzcan y estén vinculados con dicha actividad tendrán la consideración de deducibles, tributando en el régimen de estimación directa (luz, agua, teléfono, comunidad, etc).

Para determinar que parte del piso se encuentra afecta y que parte, no hay que verificar los metros asignados en el Impuesto sobre Actividades Económicas. El porcentaje que nos resulta será el que servirá de referencia para calcular los gastos deducibles.

La parte correspondiente a vivienda habitual no tendrá que tributar, dado que como sabemos la vivienda habitual se encuentra exenta de tributación en los rendimientos.

Otra cuestión distinta es cuando la actividad la realizamos en un piso en el que parte se encuentra desocupado, en cuyo caso se deberá imputar rendimiento de capital inmobiliario por el importe resultante de aplicar el 2% al valor catastral, considerando la exención de la parte que se dedica a la actividad.

Por otra parte, si el inmueble se adquiere para la actividad dará derecho a aplicar las deducciones que puedan legislarse dentro de las correspondientes a actividades económicas.

Asimismo disfrutará de la aplicación de los gastos deducibles, entre los que se incluyen las amortizaciones y los beneficios de deducción por reinversión, en el caso de venta de dicho inmueble.

Si la adquisición se realizó con la formalización de un préstamo los intereses serán gastos deducibles al tratarse de un bien afecto, circunstancia que no sucede cuando se trata de la adquisición de una vivienda no habitual o no alquilada.




ATRIBUCIÓN DE RENTAS

¿Quién tributa por los rendimientos de capital inmobiliario obtenidos?

Es importante que nos quede claro lo que se incluirá en este tipo de rendimiento con el fin de no tributar por las cantidades que se encuentran exentas o bien que por definición no tienen que tributar.

Los bienes inmuebles generan rendimientos del capital inmobiliario, siempre que:
a) Su titularidad corresponda al sujeto pasivo.
b) No se hallen afectos a actividades empresariales o profesionales realizadas por el mismo.

Se entenderá que el arrendamiento se realiza como actividad económica únicamente cuando concurran las siguientes circunstancias:
- Que en el desarrollo de actividad se cuenta, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la misma.
- Que para la ordenación de aquella se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

Se consideran bienes inmuebles: las tierras, edificios y construcciones, garajes y cualquier otro bien que esté unido a un inmueble de forma permanente.

La imputación de los rendimientos se realizará por la persona que los obtenga que a efectos fiscales será el propietario o usufructuario. Es importante determinar que no es el mismo criterio que la legislación civil, dado que ésta considera que los rendimientos, en régimen de sociedad de gananciales, será de ambos cónyuges.

Otra cuestión importante en este tipo de rendimientos es que la vivienda habitual se encuentra exenta de tributar y que las viviendas no alquiladas tributarán como imputación de rentas en otro de los epígrafes.

La titularidad de los bienes vendrá determinada según las reglas establecidas en el Impuesto sobre el Patrimonio. Los bienes en régimen de gananciales producirán rendimientos a ambos cónyuges y los bienes privativos producirán rendimientos al titular de dicho bien. No obstante, si los ingresos provienen de un bien privativo de uno de los cónyuges a efectos fiscales se entienden obtenido por el cónyuge titular del bien privativo.

Es importante señalar que, respecto de estas rentas, actúa plenamente la presunción de onerosidad, es decir, las prestaciones de bienes inmuebles que generan rendimiento del capital inmobiliario, se presumen retribuidas salvo prueba en contrario.
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